Auf dem Weg zum Immobilienkauf ist der Vorvertrag — allgemein compromesso genannt — einer der heikelsten Momente. Mit seiner Unterzeichnung verpflichten sich Verkäufer und Käufer, den Verkauf zu bereits festgelegten Bedingungen abzuschließen.
Was der Vorvertrag ist
Es handelt sich um eine Vereinbarung, mit der sich die Parteien verpflichten, künftig den endgültigen Vertrag (die Beurkundung) zu schließen. Er überträgt nicht das Eigentum, bindet aber beide Parteien an den Abschluss des Geschäfts zu den vereinbarten Bedingungen: Preis, Fristen, Zahlungsweise und Zustand der Immobilie.
Was er enthalten muss
- Vollständige Angaben der Parteien und genaue Identifizierung der Immobilie (Katasterdaten).
- Preis und Zahlungsbedingungen.
- Höhe und Art der Anzahlung.
- Frist für die endgültige Beurkundung.
- Garantien, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Auflagen und Schwarzbauten ist.
- Etwaige aufschiebende Bedingungen (z. B. Erhalt einer Finanzierung).
Die Anzahlung: bestätigend oder als Reuegeld
Die bestätigende Anzahlung (caparra confirmatoria) ist die häufigste: Kommt der Käufer seiner Pflicht nicht nach, verliert er sie; kommt der Verkäufer nicht nach, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Es ist eine wichtige Absicherung, die jedoch im Vertrag korrekt formuliert sein muss.
Die Eintragung des Vorvertrags
Der Vorvertrag kann über eine notarielle Urkunde in die Immobilienregister eingetragen werden. Die Eintragung schützt den Käufer vor nachteiligen Eintragungen (Hypotheken, weitere Verkäufe), die zwischen compromesso und Beurkundung entstehen. Es ist ein oft übersehener, aber sehr wirksamer Schutz, besonders bei hohen Beträgen.
Die häufigsten Fehler
Einen allgemein gehaltenen Vorvertrag ohne vorherige Prüfungen zu bau- und katasterrechtlicher Konformität oder zum Fehlen von Hypotheken zu unterschreiben, birgt konkrete Risiken. Ist die Anzahlung einmal geleistet, kann ein Rücktritt schwierig und teuer sein.
Wie man sich absichert
Den Vorvertrag vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen, die Due Diligence abzuschließen und Klauseln und aufschiebende Bedingungen genau zu definieren, sind die Schritte, die den compromesso von einem Risiko in einen echten Schutz verwandeln.