Nel percorso di acquisto di un immobile, il contratto preliminare — comunemente chiamato compromesso — è uno dei momenti più delicati. Con la sua firma, venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere la vendita a condizioni già definite.
Cos'è il contratto preliminare
È un accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo (il rogito). Non trasferisce la proprietà, ma vincola entrambe a concludere l'operazione alle condizioni pattuite: prezzo, tempi, modalità di pagamento e stato dell'immobile.
Cosa deve contenere
- Dati completi delle parti e identificazione precisa dell'immobile (dati catastali).
- Prezzo e modalità di pagamento.
- Importo e natura della caparra.
- Termine per la stipula del rogito.
- Garanzie sullo stato libero da ipoteche, vincoli e abusi.
- Eventuali condizioni sospensive (es. ottenimento del mutuo).
La caparra: confirmatoria o penitenziale
La caparra confirmatoria è la più diffusa: se l'acquirente non adempie, la perde; se è il venditore a non adempiere, deve restituirla raddoppiata. È una tutela importante, ma va inquadrata correttamente nel contratto.
La trascrizione del preliminare
Il preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari tramite atto notarile. La trascrizione protegge l'acquirente da iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, altre vendite) intervenute tra il compromesso e il rogito. È una tutela spesso trascurata ma molto efficace, soprattutto per importi elevati.
Gli errori più frequenti
Firmare un preliminare generico, senza verifiche preventive su conformità urbanistica e catastale o sull'assenza di ipoteche, espone a rischi concreti. Una volta versata la caparra, tornare indietro può essere difficile e costoso.
Come tutelarsi
Far esaminare il preliminare prima della firma, completare la due diligence e definire con precisione clausole e condizioni sospensive sono i passi che trasformano il compromesso in una vera tutela e non in un rischio.