En el camino de la compra de un inmueble, el contrato preliminar —comúnmente llamado compromesso— es uno de los momentos más delicados. Con su firma, vendedor y comprador se comprometen mutuamente a concluir la venta en condiciones ya definidas.

Qué es el contrato preliminar

Es un acuerdo por el que las partes se obligan a firmar en el futuro el contrato definitivo (la escritura). No transfiere la propiedad, pero vincula a ambas partes a concluir la operación en las condiciones pactadas: precio, plazos, forma de pago y estado del inmueble.

Qué debe contener

  • Datos completos de las partes e identificación precisa del inmueble (datos catastrales).
  • Precio y forma de pago.
  • Importe y naturaleza de la señal.
  • Plazo para el otorgamiento de la escritura.
  • Garantías de que el inmueble está libre de hipotecas, cargas y obras no autorizadas.
  • Posibles condiciones suspensivas (p. ej., la obtención de una hipoteca).

La señal: confirmatoria o penitencial

La señal confirmatoria (caparra confirmatoria) es la más habitual: si el comprador no cumple, la pierde; si es el vendedor quien no cumple, debe devolverla por duplicado. Es una protección importante, pero debe estar correctamente redactada en el contrato.

La inscripción del contrato preliminar

El contrato preliminar puede inscribirse en los registros inmobiliarios mediante acto notarial. La inscripción protege al comprador frente a anotaciones perjudiciales (hipotecas, otras ventas) surgidas entre el compromesso y la escritura. Es una protección a menudo olvidada pero muy eficaz, sobre todo para importes elevados.

Los errores más frecuentes

Firmar un contrato preliminar genérico, sin verificaciones previas sobre la conformidad urbanística y catastral o la ausencia de hipotecas, expone a riesgos concretos. Una vez pagada la señal, echarse atrás puede ser difícil y costoso.

Cómo protegerse

Hacer examinar el contrato preliminar antes de firmar, completar la due diligence y definir con precisión las cláusulas y las condiciones suspensivas son los pasos que convierten el compromesso en una verdadera protección y no en un riesgo.